용적률도 사고판다고? 서울시 '용적이양제' 도입! 작용 원리부터 장단점까지 쉽게 정리

똑같은 크기의 땅인데 어떤 곳은 초고층 아파트가 들어서고, 어떤 곳은 저층 건물만 허용되기도 합니다.

그 차이를 만드는 게 바로 "용적률"이라는 개념인데요. 용적률이 높을수록 건물을 더 높이 지을수 있는데, 서울에서는 이 용적률을 사고팔 수 있는 용적이양제가 도입된다고 합니다.

"초고층 건물이 필요하다면 그냥 용적률을 올리면 되지"라고 생각할 수도 있는데요. 왜 이 용적률이라는걸 따로 사고팔아야 할까요? 이번 글에서는 용적이양제의 개념부터 거래 방식, 장단점까지 쉽게 알아보겠습니다.

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용적률이 뭔가요?

용적률이란, 쉽게 말해 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지를 정하는 비율입니다. 보통 200%, 400% 이렇게 퍼센트 단위로 용적률을 정하게 되는데요. 똑같은 크기의 땅이라도 이 지역의 용적률이 높으면(400%) 초고층 건물을 지을 수 있고, 낮으면(200%) 저층 건물만 가능한것 입니다.

이러한 용적률은 지역마다 다르게 적용이 되어있는데, 그 이유는 크게 3가지입니다.

• 교통,환경,주거를 고려해서 지역별로 제한되어 있습니다.
• 문화재 보호, 공원 조성등 개발을 제한하여 지역을 관리하기 위해서입니다.
• 특정 지역에 고층건물이 몰리면 주변 인프라가 감당하기 어렵기 때문입니다.

이러한 이유때문에, 서울시는 무분별한 개발을 막고 도시 기능을 유지하기 위해 지역별로 용적률을 다르게 설정하고 있습니다.

서울시가 도입하려는 용적이양제는?

현재의 문제는

어떤곳은 건물을 더 높이 짓고 싶어도 못 짓고, 또 어떤곳은 건물을 다 못 짓고 남아 있는 곳도 있습니다.

예를들어 한강변에 위치한 저층 아파트의 경우에는, 서울시가 한강변을 "자연을 보호해야 하니깐 더 높이 짓지마!" 라고 하게되면 용적률이 남아 있어도 못쓰게 되는건데요.

반대로 강남의 오래된 아파트 같은 경우에는 재건축을 하고 싶어도 용적률이 부족해서 더 높은 아파트를 못짓는 상황이 발생합니다.

그래서 서울시가 내놓은 해결책이 바로 용적이양제 라는것입니다.

• "필요 없는 용적률은 팔고, 필요한 곳에서 사자"
• "건물을 더 필요로 하는 곳으로 용적률을 보내자" 

이런 취지로 만든것입니다.

용적이양제는 어떻게 작용할까요?

 

1) 한강변, 공원, 한옥마을과 같은 보존이 필요한 지역에서, 땅주인(건물주)나 서울시(공공기관)이 건물을 높이 못짓는 대신에 용적률을 팝니다. 그럼 용적률은 왜 팔까요? 당연 돈을 벌기 위해서 입니다.
하지만 아무나 팔수있는것은 아니고, 서울시가 '이 지역은 용적률을 팔아도 된다'고 지정해야 가능합니다.

2) 반대로 역세권이나 강남/용산처럼 고층 건물이 필요한 지역에서는, 재개발/재건축 조합이나 건설사, 서울시(공공개발)에서 고층 건물을 짓기 위해서 용적률을 구매하게 됩니다.

3) 따라서 용적률을 사고팔면서 자연을 보호할 곳은 보호하고, 도심에는 필요한 건물을 더 지을 수 있게 되는것입니다. 이때 서울시가 중간에서 조정하면서 거래가 이루어지는 것입니다.

왜 굳이 용적률을 사고팔까요?

그렇다면 그냥 서울시가 용적률을 조절하면 되지, 왜 굳이 용적률을 사고판다는 개념이 등장한 걸까요?

원래는 용적률을 사고파는 개념 자체가 없었습니다. 또한 서울시가 마음대로 용적률을 조정할 수도 없습니다. 그 이유는

• 무분별하게 용적률이 증가되면 도시 과밀화(집중화) 현상을 유발합니다.
• 주위의 환경에 미치는 영향을 고려하지 않은 채 마구 개발하는 난개발 현상이 일어납니다
• 특정 지역만 혜택을 받을 수 있어, 특혜 논란이 일어날 가능성이 있습니다.

또한 반드시 다른 지역에서 용적률을 사와야하는 이유 또한 존재하는데요. 

서울시(정부)는 전체적으로 용적률을 관리할 책임이 있고, 정해놓은 규칙이 있습니다. 어떠한 지역에 대해서 개발이 필요하니깐 용적률을 높이려 한다면, 대신 다른 지역에서 용적률을 줄여야 균형이 맞기 때문입니다.

그런데 올해 용적이양제를 도입하면서, 기본적인 용적률 규칙은 유지하되 특정 지역끼리만 용적률을 이동할 수 있도록 허용한것입니다.

용적이양제, 과연 좋은걸까요?

용적이양제의 장점

무작정 재개발하는것이 아니라 용적 이양제를 도입함으로 인해서 체계적인 도시 관리를 가능하게 합니다. 따라서 개발과 보존의 균형을 이루게 하고, 재건축과 재개발 사업이 활발해져서 주택 공급이 확대될 가능성이 있습니다.

용적이양제의 문제점

용적이양제는 문제점 또한 존재하는데요. 용적률 증가 지역이 과밀화될 가능성이 존재합니다. 이렇게 되면 도로가 막힌다거나, 혹은 너무 많이 지어서 오히려 집값이 폭락할 가능성 또한 존재합니다. 건물이 많으면 햇빛도 안들어오고, 살기 좋은 환경이 되기는 어렵겠지요.

즉, 서울시가 얼마나 체계적으로 관리하느냐가 핵심이 될 것입니다.

용적이양제, 부동산에는 어떤 영향을 미칠까요?

 

서울시는 보존과 개발의 균형을 맞추기 위해 용적이양제를 도입했습니다. 이 제도를 통해 재개발과 재건축 활성화, 그리고 도심 내 주택 공급 확대가 기대되지만, 용적률 가격 논란, 과밀화 문제 등도 고려해야합니다.

향후 서울시가 용적이양제를 어떻게 운영하느냐에 따라 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것인데요. 특히 재건축·재개발을 준비하는 분들은 이 정책의 흐름을 주목할 필요가 있습니다.

 

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